22 Marzo 2019

Abitazioni affitate e prelazione legale

La prelazione legale consiste nel diritto, riconosciuto dalla legge ad un determinato soggetto, di essere preferito ad altri, a parità di condizioni, nella conclusione di un contratto.

La legge di riforma delle locazioni (n.431/1998) ha introdotto una nuova norma che regola la prelazione legale. Detta norma si applica ai contratti di locazione stipulati o rinnovati dal 30 dicembre 1998.

L’inquilino non ha sempre il diritto di prelazione quando un proprietario vuol vendere un immobile affittato, ma solamente in un particolare caso.

I contratti di affitto a cui si riferisce la legge sono quelli ad uso abitativo quattro anni  più quattro, a canone libero, o tre anni più due, a canone concordato.

Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non possiede altre abitazioni, a parte quella in cui vive, il contratto non si rinnova automaticamente alla prima scadenza, dei quattro anni o dei tre, a seconda del contratto.

Con il solo preavviso di sei mesi il locatore che è proprietario di due appartamenti, uno dei quali abitato da lui e l’altro dato in affitto, può recedere dal contratto e vendere quello dato in affitto, ma in questo caso l’inquilino ha il diritto di prelazione.

Il proprietario deve comunicare tramite ufficiale giudiziario, non basta una lettera raccomandata, l’intenzione di vendere, indicando il prezzo, i tempi e i modi della vendita e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione. L’inquilino ha 60 giorni di tempo per esercitare la prelazione.

Se il proprietario vende l’immobile, senza prima comunicare la propria volontà all’inquilino, questo entro sei mesi dalla trascrizione dell’atto notarile di trasferimento, pagando lo stesso prezzo può riscattare l’immobile dall’acquirente.

L’inquilino non ha diritto di prelazione in tutti questi casi:

– quando il locatore vende l’immobile al coniuge o ai parenti, entro il secondo grado;

– quando il locatore vende l’immobile con il contratto di locazione in corso;

– nel caso di permuta, di donazione o di trasferimento dell’immobile a titolo gratuito;

– in caso di vendita a terzi, dopo la prima scadenza contrattuale;

– in caso di trasferimenti non volontari quali l’esecuzione forzata o l’esproprio;

– quando l’immobile sia oggetto di conferimento apportato in una società;

– se il proprietario intende alienare l’intero edificio, di cui l’immobile locato fa parte;

– se l’immobile è parte di una eredità indivisa e il locatore che vuol vendere è un coerede, in questo caso il diritto di prelazione spetta agli altri coeredi.

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Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella