25 Aprile 2019

Immobili e servitù

La servitù è un diritto reale di godimento su una cosa di altri, si tratta del gravame imposto su un fondo chiamato fondo servente, per l’utilità di un altro fondo chiamato dominante, che appartiene ad un diverso proprietario.

La servitù è un rapporto tra beni immobili, o meglio tra fondi, confinanti o vicini tra loro, se al momento in cui viene costituita non viene previsto un termine la durata è illimitata e anche quando subentra un nuovo proprietario, il fondo servente sarà gravato a favore del fondo dominante.

Quella più frequente e più oggetto di controversie è la servitù di passaggio che consiste nel diritto di attraversare un terreno o una proprietà di altri, ma ci sono molte altre tipologie. C’è quella che riguarda la presenza di tubazioni e impianti di vario genere, quella che regola i diritti di costruzione in deroga alle distanze stabilite dalla legge e infine quella di veduta, che consiste nel diritto del proprietario di aprire una finestra in un immobile sito in un fondo per affacciarsi sul fondo del vicino.

Come nasce ?

La servitù volontaria nasce per volontà dei proprietari dei fondi; la servitù coattiva viene costituita con il provvedimento di un giudice. Le servitù possono nascere anche per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

La servitù volontaria può essere acquisita con un contratto e il pagamento di un corrispettivo in denaro, oppure in modo gratuito e cioè per testamento. Deve essere sempre trascritta nei registri immobiliari, perché in caso contrario ha valore solo tra le persone che si sono impegnate, ma non per i futuri proprietari dei fondi.

La servitù coattiva è quella che viene costituita dal giudice, ad esempio, per permettere ad un proprietario di un fondo intercluso, cioè senza accesso, di ottenere l’accesso dal fondo o dai fondi vicini, lungo la via più breve e che arrechi minor danno. Ci sono poi sentenze che hanno consentito il transito veicolare laddove esisteva solo un passaggio pedonale. Sono esclusi, da questa servitù le case, i giardini, i cortili e le aie.

La servitù per usucapione si acquisisce quando il diritto viene esercitato, senza interruzioni e contestazioni, per un periodo di almeno 20 anni.

La servitù per destinazione del padre di famiglia è, ad esempio, quella di un proprietario di due appezzamenti di terreno, che per accedere ad uno dei due deve attraversare l’altro. Nel caso venda, un appezzamento o lo stesso venga trasferito in eredità, se lo stato dei luoghi non muta, la servitù rimarrà sul terreno gravato dal diritto di passo, anche se non c’è un accordo scritto tra le parti.

Si può modificare o estinguere ?

La servitù, nel suo periodo di durata, può essere modificata, sia con un accordo tra i proprietari dei fondi, sia a richiesta di uno solo quando è dimostrabile che la modifica non arreca danno all’altro.

Se la costituzione è avvenuta con accordo scritto trascritto nei registri immobiliari, anche la modifica, per avere efficacia, deve seguire la medesima procedura.

La servitù per usucapione può essere modificata, in seguito all’esercizio del diritto in modo diverso da quello convenuto, per almeno 20 anni. Un caso tipico è quello del passaggio veicolare, dove era prima previsto solo quello pedonale.

La servitù si estingue alla data di scadenza del termine di durata, se previsto, ma anche quando il fondo servente viene acquistato dal proprietario del fondo dominante e infine quando si prescrive perché il proprietario del fondo dominante ha cessato di esercitarla per oltre 20 anni .

Cortili e servitù, quali sono i diritti e gli obblighi ?

Il proprietario di un cortile, gravato da servitù di passaggio, può chiuderlo con la posa di un cancello, al fine di impedire l’accesso ad estranei.

E’ però obbligato ad agevolare l’esercizio della servitù da parte di chi ne è titolato, consegnando una copia delle chiavi e l’eventuale telecomando necessario per l’apertura del cancello.

Quando il passaggio è l’unico accesso o l’accesso principale ad un’abitazione o a un locale aperto al pubblico, il proprietario del fondo servente dovrà installare a sue spese un campanello o un citofono, che colleghi il cancello agli immobili.

In mancanza di accordi precisi, le necessità del fondo dominante vanno comunque valutate di volta in volta, perché quello che in un dato momento è un ingresso secondario all’abitazione e non ha bisogno di un citofono, in futuro potrebbe essere l’ingresso principale con necessità diverse.

Che fare prima dell’acquisto di un immobile con “possibili” servitù ?

Prima di stipulare un contratto preliminare, è necessario che l’acquirente si accerti sempre della presenza di eventuali servitù, tenendo conto che se la servitù non è citata nei titoli di proprietà, il notaio, che stipulerà l’atto di compravendita, non avrà modo di rilevarlo.

Il proprietario del fondo servente è spesso l’unico ad esserne a conoscenza e se non informa l’acquirente, nell’ambito della trattativa, quest’ultimo si troverà ad acquistare un immobile gravato da servitù a favore di terzi, con tutti i disagi che ne conseguono, fermo restando il suo diritto al risarcimento del danno.

Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a info@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile.

Nel caso desideriate informazioni su un argomento di forte interesse, creerò un post dedicato.

Per restare sempre aggiornati su tutti i nostri articoli, seguiteci anche su facebook e instagram.

Al prossimo post

Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella