4 Maggio 2019

Usufrutto e nuda proprietà

Che cosa è l’usufrutto ?

L’usufrutto è il diritto di godere di un immobile, sia utilizzandolo direttamente, sia affittandolo o cedendolo in comodato a titolo gratuito.

L’usufruttuario ha il possesso dell’immobile e, a meno che non sia stabilito diversamente al momento della costituzione, può cedere a terzi detto diritto.

Che cosa è la nuda proprietà ?

E’ il diritto del proprietario dell’immobile in presenza di un usufruttuario. Il proprietario non ha il possesso dell’immobile, finchè il diritto di usufrutto non si estingue.

L’usufrutto ha una durata stabilita ?

L’usufrutto può essere vitalizio o a tempo determinato, per dieci, venti, trent’anni o più.

Come si calcola il valore ?

Il valore dell’usufrutto a tempo determinato viene calcolato in base al tasso di interesse legale. Va, in pratica, stabilito quanto vale il capitale che per un certo numero di anni rende un interesse. Il valore della nuda proprietà è tanto più alto, quanto più è breve il periodo di durata dell’usufrutto e viceversa.

Il valore dell’usufrutto vitalizio si calcola sulla base delle tabelle statistiche sulla durata media della vita. Più l’usufruttuario è giovane, più il valore è alto.

I coefficienti per il calcolo sono stabiliti periodicamente dal Ministero dell’economia e delle finanze a fini fiscali, ma vengono utilizzati anche nelle trattative immobiliari, per determinare i valori, della piena e della nuda proprietà, dei beni oggetto delle compravendite.

Come si usano i coefficienti ?

Esempio:

Valore piena proprietà dell’immobile: Euro 500.000,00

Saggio interesse legale dal primo Gennaio 2019: 0,8%

Età beneficiario: 62 anni

Coefficiente età beneficiario: 68,75

RENDITA ANNUA = Euro 500.000,00 x 0,8% = 4.000,00

Valore usufrutto = Euro 4.000 x 68,75 = 275.000,00

Valore nuda proprietà = 500.000, – 275.000,00 = 225.000,00

Tabella dei diritti di usufrutto e nuda proprietà dal primo Gennaio 2019

La vendita dell’usufrutto

L’usufrutto può essere ceduto sia dal pieno proprietario di un immobile che si riserva la nuda proprietà (questo atto è chiamato costituzione di usufrutto, che è possibile anche a titolo gratuito) sia dall’usufruttuario che trasferisce il diritto ad un altro soggetto, a meno che non sia stato stabilito un divieto in tal senso, al momento in cui l’usufrutto è stato costituito.

Quando c’è la costituzione del diritto di usufrutto da parte del pieno proprietario, sia esso per una durata stabilita, che come usufrutto vitalizio, chi trasferisce il diritto rimane nudo proprietario dell’immobile. Quando scade il termine (nel caso di usufrutto a termine) o quando muore il titolare del diritto (nel caso di usufrutto vitalizio), l’usufrutto cesserà e il nudo proprietario diventerà nuovamente pieno proprietario

Se l’usufruttuario cede il proprio diritto, nel caso di usufrutto a tempo determinato la scadenza è stabilita al momento della costituzione. L’usufrutto vitalizio, invece, terminerà alla morte del primo titolare del diritto e quindi chi lo acquista è legato alla durata della vita di un’altra persona.

La vendita della nuda proprietà

Nella vendita della nuda proprietà, il pieno proprietario vende l’immobile ad un prezzo minore di quello di mercato e si riserva l’usufrutto, cioè la facoltà di utilizzarlo per un periodo di tempo, normalmente per tutta la sua vita.

L’acquirente potrà acquistare l’immobile ad un prezzo ridotto, non avendone da subito la disponibilità, per esempio per destinarlo ai figli o per investimento, ma naturalmente il contratto ha natura aleatoria, non potendo sapere la durata della vita del venditore.

Le spese come vengono ripartite ?

Gli oneri e le spese per l’amministrazione, la custodia e la manutenzione ordinaria dell’immobile e del condominio di cui l’immobile fa parte, sono a carico dell’usufruttuario.

La manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario, l’usufruttuario deve pero pagare gli interessi sulle somme che il nudo proprietario ha speso per l’esecuzione dei lavori.

Nelle assemblee condominiali l’usufruttuario ha diritto di voto nelle deliberazioni relative al godimento delle parti comuni e all’ordinaria manutenzione, il nudo proprietario ha diritto di voto nelle deliberazioni relative a lavori di manutenzione straordinaria.

Sono a carico dell’usufruttuario tutte le imposte che gravano sulla proprietà.

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Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella