29 Giugno 2019

L’azione revocatoria

Se un soggetto non adempie un’obbligazione, il creditore può chiedere l’espropriazione dei suoi beni. Può succedere però che il debitore che sa di non poter onorare i suoi impegni, venda o doni le sue proprietà, spogliandosene.

Per questo motivo, per legge, sono inefficaci quegli atti che il debitore ha compiuto, creando pregiudizio ai diritti di un creditore, quali ad esempio la vendita di un immobile.

Quando c’è la malafede del debitore e l’acquirente è consapevole di creare un danno al creditore, si può procedere all’azione revocatoria ordinaria con la quale si obbliga l’acquirente a restituire l’immobile acquistato, restituendogli il prezzo pagato. L’azione revocatoria ordinaria non è così facile da intraprendere perché le circostanze sopra citate, non sono facili da dimostrare.

Quando si acquista da un imprenditore la situazione è completamente diversa, perché se fallisce vengono applicate le regole della revocatoria fallimentare.

Chi acquista da un imprenditore che versa in un difficile situazione finanziaria, può rischiare di essere costretto a restituire l’immobile al curatore fallimentare, con poche possibilità di ottenere il rimborso di quanto pagato.

Il curatore fallimentare, sotto il controllo del giudice delegato e del comitato dei creditori, dovrà liquidare il patrimonio dell’imprenditore per soddisfare il più possibile i creditori.

Gli atti di trasferimento con i quali l’imprenditore fallito ha venduto suoi immobili, al prezzo di mercato, possono essere revocati solo se sono stati stipulati nei sei mesi antecedenti la dichiarazione di fallimento. Il curatore dovrà dimostrare che l’acquirente sapeva che il venditore non avrebbe potuto far fronte agli obblighi che aveva assunto.

Se la vendita è avvenuta a un prezzo inferiore di almeno un quarto rispetto al valore di mercato del bene venduto, può essere revocata se è stata effettuata fino ad un anno prima della sentenza di fallimento. In questo caso la conoscenza della situazione finanziaria del venditore è sempre presunta.

Chi acquista un immobile, al normale prezzo di mercato, destinato a diventare l’abitazione principale, sua o di un parente o un affine entro il terzo grado, non è soggetto all’azione revocatoria. Questo è previsto anche per l’acquirente di immobili in costruzione, se l’acquirente si impegna a trasferire la residenza sua o di un parente o un affine entro il terzo grado, entro dodici mesi dall’acquisto che avviene normalmente alla fine dei lavori.

E’ in pratica azzerato il rischio di revocatoria per chi acquista la sua prima casa.

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Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella