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29 Settembre 2019
Quando si decide di acquistare un immobile ancora da costruire o in corso di costruzione, normalmente si paga una somma a titolo di acconto o caparra oppure si versano più rate, a stato avanzamento lavori. Il saldo del prezzo avverrà al momento dell’atto notarile di trasferimento con il quale, una volta che la costruzione sarà ultimata, l’immobile diventerà di proprietà dell’acquirente.
Questo tipo di contratto è anche chiamato “acquisto sulla carta” in quanto, al momento della firma, l’immobile esiste solamente nei progetti grafici.
Per evitare che, nel caso l’impresa non termini l’immobile, fallisca o comunque si renda inadempiente, l’acquirente rischi di perdere quanto versato senza poter diventare proprietario del bene, il legislatore nel 2005 (D.Lgs.n.122 del 20.06.05) ha introdotto alcune importanti norme di tutela.
– Quando il venditore è un’impresa individuale o società oppure una cooperativa edilizia. Non è importante che sia chi costruisce il fabbricato, i lavori possono essere eseguiti anche da terzi.
– L’acquirente è una persona fisica, quindi non una società o comunque una persona giuridica. La legge tutela i parenti in primo grado (genitori e figli) a favore dei quali è stato stipulato il contratto, non il coniuge.
– Viene stipulato un contratto preliminare o un qualsiasi altro contratto, compreso quello di leasing, con il quale è previsto il trasferimento della proprietà dell’immobile alla fine dei lavori.
– L’immobile è da costruire. Non rileva il fatto che il permesso di costruire sia stato rilasciato, è sufficiente che sia stato richiesto o sia stata presentata una dichiarazione di inizio attività. Se l’immobile è ultimato e sono state completate le opere di finitura, anche se non è stato rilasciato il certificato di agibilità, la legge non prevede tutele.
Le norme si applicano anche quando si tratta di un edificio esistente che viene completamente ristrutturato e trasformato in un nuovo complesso.
La legge stabilisce che il contratto deve contenere delle indicazioni ben precise e in particolare: i dati delle parti, il prezzo, la descrizione dettagliata del bene (con i dati catastali, urbanistici e gli estremi dei permessi richiesti o rilasciati), le caratteristiche della costruzione (con l’allegazione dei capitolato dei lavori e delle planimetrie dell’immobile), i dati dell’impresa appaltatrice, i termini della consegna, l’esistenza di ipoteche e di qualsivoglia vincolo, le modalità di pagamento (che devono essere tracciate), gli estremi della fideiussione.
L’obbligo imposto dalla legge al venditore di consegnare all’acquirente, una fideiussione a garanzia dei pagamenti effettuati, rilasciata da una banca o da un intermediario autorizzato (assicurazione o finanziaria), è sicuramente la novità più importante (artt.2 e 3 D.lgs. 20.06.2005 n.122).
La fideiussione è uno strumento che obbliga l’istituto che l’ha rilasciata a restituire all’acquirente le somme che ha versato, qualora il venditore si venga a trovare in una situazione di crisi e cioè in caso di fallimento, pignoramento, concordato preventivo o altro.
La fideiussione non garantisce il ritardo nella consegna o i vizi dell’immobile, quest’ultimi sono però garantiti dalla polizza assicurativa decennale, descritta in seguito.
La mancata consegna della fideiussione, al momento della stipula del contratto preliminare, comporta la nullità dello stesso che l’acquirente e non il venditore, può far valere in qualsiasi momento.
Le nuove costruzioni vengono molto spesso finanziate con mutui bancari. A garanzia del mutuo la banca iscrive su tutto il complesso un’ipoteca a suo favore.
Prima di stipulare gli atti di compravendita con gli acquirenti, l’ipoteca originaria deve essere cancellata e normalmente viene frazionata in tante ipoteche gravanti sui singoli appartamenti. Qualora l’acquirente lo desideri, invece di stipulare un nuovo mutuo, può accollarsi la quota gravante sul suo appartamento.
Le nuove norme, obbligano il venditore a procedere, prima del rogito, alla cancellazione o al frazionamento dell’ipoteca e vietano al notaio di stipulare un atto in presenza di un’ipoteca. Non è neppure previsto la possibilità di avvalersi della modalità di cancellazione indicate dalla “legge Bersani”.
Il venditore/costruttore è responsabile, per legge (art.1669 codice civile), nei confronti dell’acquirente, se l’immobile che ha venduto presenta vizi o gravi difetti, nel corso dei successivi dieci anni.
Molti costruttori in passato non hanno fatto fronte ai propri impegni, dopo aver terminato i lavori hanno sciolto la società costituita appositamente per l’operazione, rendendo difficile agli acquirenti far valere i propri diritti.
Per evitare ciò, la nuova normativa (art.4 D.lgs.20.06.2005 n.122) obbliga il venditore a consegnare all’acquirente, al momento della stipula dell’atto notarile di trasferimento, una polizza assicurativa indennitaria della durata di dieci anni dall’ultimazione dei lavori.
L’acquirente può quindi rivolgersi direttamente alla compagnia che ha rilasciato la polizza per farsi risarcire eventuali danni subiti.
Nel caso di mancata consegna della polizza, l’acquirente può diffidare il venditore ad adempiere e in caso contrario può chiedere la risoluzione del contratto e farsi restituire le somme che ha versato.
La fideiussione tutela l’acquirente se il venditore/costruttore fallisce prima di finire i lavori del fabbricato, ma dopo l’atto di compravendita non è più efficace e l’acquirente è soggetto all’azione revocatoria che comporta la restituzione dell’immobile al curatore fallimentare, seppur con la possibilità di partecipare con gli altri creditori alla ripartizione di quanto ricavato dalla vendita dei beni del debitore.
La nuova normativa (art.10 D.lgs.20.06.2005) esclude dalla revocatoria fallimentare gli acquirenti che si sono impegnati a trasferire nell’immobile la propria residenza o quella dei propri parenti e affini entro il terzo grado, nei successivi 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dei lavori. Per avvalersi della tutela la vendita deve essere stata effettuata al giusto prezzo.
Per la vendita dei fabbricati in corso di costruzione il cui titolo abilitativo è stato richiesto a decorrere dal 16 Marzo 2019 (D.lgs.14/2019) è previsto l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con l’intervento del notaio, che deve trascriverli nei registri immobiliari. La recente normativa ricalca quella del 2005 e la integra in parte, il suo mancato rispetto comporta la nullità assoluta del contratto.
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EFFECI Immobiliare
Filippo Casella