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31 Gennaio 2019
Gli atti di provenienza sono i documenti con i quali è attribuita la titolarità di un diritto reale (sia esso la piena proprietà, la nuda proprietà o l’usufrutto) su qualsiasi immobile in capo ad un soggetto.
Questi documenti sono sempre redatti in forma cartacea, le principali tipologie sono: l’atto notarile di trasferimento (chiamato anche rogito in quanto rogato da un notaio), la dichiarazione di successione (se il bene è ereditato), la sentenza giudiziale (se il bene è stato trasferito da una sentenza del tribunale).
Serve soprattutto disporne quando si vende o si acquista un immobile o si contrae un mutuo.
Se si deve stipulare un contratto di compravendita, bisogna verificare nell’atto se colui che si accinge a vendere è realmente il proprietario, quali sono i diritti reali (piena proprietà, usufrutto, ecc.ecc.) eventuali quote di altri soggetti, vincoli, servitù o limitazioni di qualsiasi genere. Andrà anche verificato se ci sono ipoteche, gravami, trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi genere.
Se si deve contrarre un mutuo, l’atto è richiesto dall’Istituto bancario per verificare la titolarità del bene che dovrà ipotecare. In questo caso la banca chiederà al notaio una relazione dove saranno indicati tutti i trasferimenti del bene, nei 20 anni precedenti.
Gli atti vengono trascritti nei registri immobiliari, che sono conservati nella Conservatoria dei registri immobiliari presso l’Agenzia delle entrate, nell’Ufficio Provinciale del Territorio.
La consultazione dei registri è pubblica e quindi qualsiasi persona può venire a conoscenza di quali immobili sono intestati ad un determinato soggetto, in tutto il territorio italiano.
La ricerca degli atti si può eseguire online, tramite una piattaforma dell’Agenzia delle Entrate (Sister) per gli atti trascritti nel periodo che è stato oggetto di meccanizzazione. Le Conservatorie italiane hanno meccanizzato il sistema dal 1974 al 1980 e quindi prima di procedere con l’ispezione online è bene verificare quando è stato meccanizzato l’ufficio di riferimento.
Per gli atti trascritti prima del periodo della meccanizzazione, la ricerca va eseguita presso gli sportelli degli uffici della Conservatoria dei registri, anche chiamati Uffici di Pubblicità Immobiliare.
Le principali formalità sono le trascrizioni e le iscrizioni (ambedue a favore e contro) e le annotazioni.
Le trascrizioni si riferiscono agli atti con i quali vengono trasferiti dei diritti reali su un immobile da un soggetto ad un altro (compravendite, successioni, donazioni, sentenze giudiziali, ecc.ecc.).
Le iscrizioni si riferiscono agli atti con i quali un immobile viene dato o è posto in garanzia a favore di un determinato soggetto (ipoteche, sia volontarie che giudiziali, o altri vincoli e gravami).
Le annotazioni si riferiscono a modifiche a trascrizioni o iscrizioni già presenti (surroghe mutui, cancellazioni di ipoteche anche parziali, note di correzioni).
I registri immobiliari sono impostati su base personale e non su base reale. Non c’è una scheda per ogni immobile su cui sono trascritti tutti i passaggi, ma ogni persona ha una scheda su cui sono trascritti tutti gli acquisti, le vendite e le formalità che lo riguardano.
La ricerca non è sempre semplice e può essere necessario farsi assistere da una persona qualificata, tenendo presente che la mancata trascrizione di un atto rende inefficace la trascrizione degli atti successivi.
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Al prossimo post.
EFFECI Immobiliare
Filippo Casella