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28 Luglio 2019
Per ottenere il rilascio di un permesso di costruzione di un nuovo fabbricato è necessario, per legge, riservare un’area destinata a parcheggio, nella misura di un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione; questa area può essere all’aperto, al coperto o anche all’interno di un’autorimessa.
La legge n.47 del 28/02/1985 ha precisato che gli spazi destinati a parcheggio, di cui alla legge n.765 del 6/08/1967 (legge Ponte), costituiscono pertinenze delle costruzioni.
In base alla legge Ponte, i parcheggi devono essere venduti insieme all’appartamento di cui sono pertinenza o meglio si possono vendere separatamente, ma il proprietario ha comunque il diritto di continuare ad utilizzarli.
Secondo questa interpretazione il diritto di proprietà rimane assolutamente privo di contenuto, ma nonostante ciò la giurisprudenza è rimasta ferma sulle sue posizioni.
In pratica se un proprietario ha un appartamento dotato di un parcheggio pertinenziale e vende solo il parcheggio può comunque continuare ad usarlo, se vende l’appartamento e si riserva il parcheggio, l’acquirente può utilizzare il parcheggio.
Nel 2005 la legge sulla semplificazione, ha stabilito che i parcheggi realizzati ai sensi della legge Ponte non sono gravati da vincoli pertinenziali o da diritti d’uso e sono trasferibili in maniera autonoma.
La Cassazione ha però sentenziato che le nuove disposizioni sono valide solo per il futuro e quindi per le costruzioni non ancora realizzate o per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità (n.4264 24/02/2006). Per le costruzioni realizzate prima della legge sulla semplificazione vale quanto sopra descritto.
La legge n.122 del 24/03/1989 (legge Tognoli) ha stabilito che, in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, purché non in contrasto con il piano del traffico e fatti salvi eventuali vincoli idrogeologici o statici, è possibile realizzare nel sottosuolo o nei locali al piano terreno dei fabbricati oppure anche nel sottosuolo di aree esterne pertinenziali ai fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenze delle unità immobiliari.
I Comuni per detti parcheggi richiedono la stipula e la trascrizione di un atto di vincolo pertinenziale.
Il nuovo decreto semplificazioni n.5 del 9/02/2012 ha stabilito che i parcheggi, costruiti in base alla legge Tognoli, possono essere trasferiti separatamente dalle unità immobiliari a cui sono state “legate”, a condizione che diventino pertinenza di un’altra unità costruita nello stesso Comune.
Quanto sopra in deroga a quanto previsto dal titolo edilizio con il quale il parcheggio è stato realizzato, dalle eventuali convenzioni stipulate con il Comune, dagli atti d’obbligo e dagli atti di vincolo trascritti.
Va ricordato che, naturalmente, per poter acquistare un parcheggio “Tognoli” bisogna già essere proprietari di un appartamento a cui “legarlo” e che in mancanza di nuove disposizioni di legge o di diversi accordi con i Comuni, i successivi trasferimenti saranno sempre così regolati.
Poiché i parcheggi “legge Ponte” sono richiesti allo scopo di migliorare la viabilità e’ importante che per ogni nuova unità abitativa venga creato un parcheggio, ma non dovrebbe essere importante chi è il soggetto che lo possiede e/o utilizza. Può succedere che chi compra un appartamento non possegga l’automobile ed è assurdo che se il fabbricato è stato costruito prima del 2005, l’acquirente sia obbligato a comprare anche il parcheggio pertinenziale.
Nel caso si sia interessati a vendere od acquistare un parcheggio realizzato in base alla “legge Ponte” o alla “legge Tognoli” prima di sottoscrivere qualsiasi contratto preliminare, è importante analizzare con attenzione l’atto di provenienza e le eventuali convenzioni edilizie.
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EFFECI Immobiliare
Filippo Casella