28 Febbraio 2019

Il certificato di agibilità dei fabbricati

Il certificato di agibilità, chiamato in passato certificato di abitabilità, è un documento che attesta che un immobile è idoneo ad essere utilizzato dall’uomo sotto il profilo della sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, il tutto valutato secondo quanto previsto dalla vigente normativa.

A partire dal novembre 2016 il documento non viene più rilasciato dall’Ufficio Edilizia Privata del Comune ma è il titolare del permesso di costruire o di una specifica tipologia di pratica urbanistica, che deve presentare una segnalazione certificata di agibilità, con allegata tutta la documentazione necessaria.

La segnalazione certificata si deve presentare se si tratta di nuove costruzioni, se su un immobile esistente sono stati eseguiti lavori di carattere strutturale, se è stata cambiata la destinazione d’uso (ad esempio quando un ufficio è stato trasformato in un appartamento), o sono stati eseguiti interventi che hanno influito sulla sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio.

La segnalazione certificata va presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, pena l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria (dai 77 ai 464 Euro) e deve essere corredata di alcuni importanti documenti:

– attestazione di un tecnico abilitato che dichiari che sussistono le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’immobile e degli impianti;

– certificato di collaudo statico, in caso di interventi su edifici esistenti a volte può bastare la dichiarazione del direttore dei lavori di regolare esecuzione;

– dichiarazione di conformità alla normativa in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;

– documentazione catastale aggiornata;

– dichiarazione di conformità alla normativa vigente degli impianti installati, ove previsto certificato di collaudo degli stessi;

– attestato di prestazione energetica.

Nel caso di vendita di un immobile il proprietario deve garantire la presenza dei requisiti di agibilità, perché è una caratteristica essenziale per l’uso a cui è destinato, a meno che l’Acquirente dichiari nell’atto notarile di essere consapevole della mancanza e di voler acquistare ugualmente.

Quando si tratta di edifici di vecchia costruzione e il certificato di abitabilità/agibilità è stato rilasciato il Venditore è obbligato a consegnarlo all’Acquirente.

Prima del novembre 2016, quando c’era l’obbligo di presentare la domanda di abitabilità/agibilità, se il Comune non rispondeva entro 60 giorni, l’abitabilità/agibilità si intendeva attestata per silenzio assenso. Poiché il certificato materialmente non esiste il Venditore deve produrre copia della domanda presentata e attestare in atto che l’abitabilità è attestata per silenzio assenso.

Premesso che ci sono altri casi che vanno analizzati, di volta in volta, prima di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita, a tutela delle parti, è importante accertarsi se l’immobile è abitabile/agibile o se ne ha comunque i requisiti perché l’acquirente in mancanza di ciò, se non è espressamente pattuito, può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

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EFFECI Immobiliare

Filippo Casella