10 Gennaio 2019

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare di compravendita, che viene anche chiamato compromesso, è una scrittura con la quale Il Venditore e l’Acquirente, normalmente indicati come Promittente Venditore e Promissario Acquirente, si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare un immobile.

L’impegno è vincolante sia per il Venditore che per l’ Acquirente e, pur non avvenendo il trasferimento della proprietà, non consente ad una parte di tirarsi indietro, senza il consenso dell’altra.

Nella proposta di acquisto, già trattata nel nostro post del 3 Gennaio 2018, l’Acquirente si impegna ad acquistare un dato immobile alle sue condizioni, sperando che il proprietario sia d’accordo e, finchè la proposta non viene accettata dal Venditore, la stessa è vincolante solo per l’Acquirente.

E’ molto importante, prima di firmare un contratto preliminare, verificare la condizione dell’immobile in relazione agli atti che ne certificano la proprietà (presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari), alla regolarità urbanistica (permessi di costruire, condoni, agibilità), alla situazione catastale e a eventuali vincoli o gravami di vario genere.

Dopo aver verificato i titoli di proprietà, vanno esaminate attentamente le planimetrie depositate presso in vari enti, vanno confrontate con lo stato reale dell’immobile e, nel caso ci siano delle differenze, bisogna predisporre le pratiche necessarie per sanare la situazione.

Purtroppo non è sempre possibile sanare situazioni complicate e a volte è meglio rinunciare all’acquisto per evitare di esporsi a rischi di contenziosi sia con l’altra parte, sia con i vari enti. Farsi assistere da un’agente immobiliare, serio e preparato, è sicuramente una garanzia.

Ci sono alcune clausole e dati importanti che non devono mancare in un contratto preliminare e precisamente:

–  i dati anagrafici completi del Venditore e dell’Acquirente, la descrizione dettagliata dell’’immobile e i dati catastali. Può essere buona norma inserire una planimetria dalla quale risulti lo stato reale dell’oggetto del contratto;

–  i tempi e i modi di pagamento con i vari importi che l’Acquirente ha versato e si impegna a versare (citando i riferimenti degli assegni, bonifici, vaglia circolari postali) e a che titolo (caparra confirmatoria, caparra penitenziale, acconto prezzo, saldo prezzo);

–  la data entro e non oltre la quale si stipulerà il rogito definitivo di trasferimento, davanti al notaio rogante e la data in cui avverrà la consegna del bene. Normalmente la data della consegna coincide con la data dell’atto ma può essere anche anticipata, (ad esempio per consentire all’Acquirente di eseguire lavori di ristrutturazione) o può essere successiva (per necessità del Venditore). Naturalmente sono possibili altre e diverse pattuizioni;

–  i dati dell’Attestato di Prestazione Energetica, che deve essere redatto da un tecnico abilitato e corredare l’immobile, anche se può succedere che venga citato solo al momento del rogito;

–  una clausola che regoli il pagamento delle spese condominiali, se esistenti, sia ordinarie che straordinarie. Normalmente le spese straordinarie deliberate prima del rogito notarile rimangono a carico del Venditore, ma gli accordi tra le parti possono essere diversi;

–  una clausola dedicata alla detrazioni fiscali, se l’immobile ne può godere. Qualora nell’immobile siano stati eseguiti interventi che hanno dato diritto a detrazioni fiscali Irpef (D.L.6.12.2011 e s.m.i) e nel caso in cui una parte non sia ancora stata utilizzata, all’atto notarile il diritto alla detrazione viene trasferita all’Acquirente. Può rimanere al Venditore solo se viene stabilito diversamente tra le parti e va specificato nel preliminare;

–  una clausola con la quale il Venditore garantisce che l’immobile è libero, o lo sarà al rogito notarile, da vincoli, liti (soprattutto nei condominii può succedere che ci siano in corso controversie), gravami pregiudizievoli (come ad esempio le ipoteche o eventuali pignoramenti), così come garantisce la regolarità urbanistica e catastale. Può succedere che l’immobile al momento del preliminare sia gravato da qualsivoglia vincolo o non sia regolare, ma va comunque “fotografata” la situazione e previsto un impegno da parte del Venditore di liberare l’immobile dai gravami, e/o di eseguire le pratiche per renderlo conforme alle vigenti normative entro una certa data;

–  eventuali condizioni risolutive, ad esempio nel caso in cui l’Acquirente voglia pagare l’immobile, accedendo ad un mutuo bancario può essere utile condizionare il contratto preliminare all’effettiva concessione del mutuo, ci sono molte altre condizioni al quale si può subordinare un preliminare, ma vanno studiate caso per caso.

Il contratto preliminare va sempre registrato entro 20 giorni dalla stipula ed è soggetto al pagamento dell’imposta di registro in misura fissa (200 euro) e dell’imposta proporzionale sulle somme pagate a titolo di acconto (3%), caparra (0,50%). L’imposta proporzionale può essere detratta da quella dovuta al momento del rogito.

Dall’ 1 gennaio 2017 gli agenti immobiliari sono obbligati a registrare tutte le scritture private di natura negoziale (e quindi anche dei preliminari) a seguito della loro attività e sono responsabili in solido delle imposte dovute.

Per l’acquisto di immobili in corso di costruzione le regole per la redazione di un contratto preliminare sono diverse e il tema sarà trattato in un altro post.

Per la redazione del preliminare, si può chiedere l’assistenza del notaio anche con l’autenticazione delle firme e la trascrizione nei Registri Immobiliari. In quest’ultimo caso l’Acquirente è maggiormente tutelato nel caso in cui il Venditore, dopo la firma del preliminare, vendesse l’immobile ad altri o nel caso in cui prima del rogito notarile venissero trascritti pignoramenti, sequestri e/o iscritte ipoteche. Per questo tipo di preliminari ci sono costi aggiuntivi che di solito le parti preferiscono evitare.

La trascrizione del contratto preliminare è sicuramente opportuna quando il Venditore svolge attività di impresa e l’Acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entità e si temono azioni da parte di eventuali creditori del Venditore, in altre ipotesi è sempre meglio valutarla con il notaio di fiducia.

Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a info@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile.

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Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella