14 Luglio 2019

Il diritto di superficie

Può succedere di comprare o vendere immobili che sono stati originariamente costruiti, da imprese cooperative, su aree di proprietà del comune, in diritto di superficie, le cosiddette “case popolari”.

Sono molte le norme che regolano questo tipo di interventi edilizi agevolati ed è quindi di fondamentale importanza prestare la massima attenzione e far chiarezza su tutti gli aspetti.

Che cosa è il diritto di superficie?

Il diritto di superficie è il diritto di edificare sul suolo o nel sottosuolo di proprietà di un altro soggetto.

Da chi viene normalmente concesso e perché?

Viene normalmente concesso dai comuni che, per consentire l’acquisto delle case alla popolazione meno abbiente, le riservano un piano di Edilizia agevolata e consentono alle imprese, spesso cooperative, di edificare e assegnare gli immobili agli aventi diritto, a prezzi inferiori a quelli di mercato.

Come viene regolato?

Il Comune, dopo aver ceduto il diritto di superficie, rimane proprietario dell’area su cui sorge il fabbricato e gli assegnatari diventeranno proprietari delle abitazioni costruite per un determinato periodo di tempo, normalmente 99 anni. Tutto viene regolato da una scrittura chiamata convenzione, stipulata tra il comune e l’impresa costruttrice, dove sono stabiliti gli impegni ed obblighi delle parti.

Cosa succede dopo 99 anni?

Quasi sempre i Comuni, stipulando le convenzioni, consentono ai proprietari degli alloggi dopo che è trascorso il termine dei 99 anni, di acquistare la proprietà della loro quota dell’area e di diventare pieni proprietari degli immobili, in caso contrario alla scadenza del termine il Comune diventerà automaticamente pieno proprietario.

E’ possibile acquistare l’area prima dei 99 anni?

Molti Comuni hanno chiesto periodicamente ai proprietari degli alloggi di acquistare la proprietà della loro quota dell’area e chi si è accordato in tal senso e pagato quanto richiesto è diventato pieno proprietario del proprio appartamento.

E’ necessario che tutti i proprietari acquistino le proprie quote dell’area?

Non è necessario, all’interno dello stesso fabbricato ci sono proprietari degli appartamenti in diritto di superficie che non hanno aderito alle richieste dei comuni e pieni proprietari che invece hanno aderito.

Ci sono vincoli per la compravendita di un immobile, costruito originariamente in diritto di superficie?

Sicuramente si, i vincoli sono diversi a seconda del tipo di convenzione che l’impresa costruttrice ha stipulato con il Comune, quello più frequente è l’obbligo di acquistare l’immobile come “prima casa”, ma potrebbe essere necessario che l’acquirente rientri in precisi limiti di reddito, il Comune potrebbe avere il diritto di prelazione, il venditore potrebbe essere obbligato a alienare il bene ad un prezzo imposto, ecc.ecc.

E’ possibile finanziare l’acquisto di questa tipologia di immobili con un mutuo bancario?

Se il venditore non è pieno proprietario non sempre le banche finanziano l’acquisto all’acquirente e quindi la questione è molto delicata e va affrontata con le dovute accortezze, contattando l’Istituto di riferimento.

Per finire

L’acquisto di un immobile costruito in diritto di superficie può essere vantaggioso in termini economici, non ci sono convenzioni stipulate che sono arrivate ancora alla scadenza dei 99 anni, perché le più vecchie non superano i 40 e i vincoli sopra citati potrebbero decadere nel tempo, ma ogni situazione è un caso a sé e va analizzata nel dettaglio 

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Al prossimo post

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella