7 Luglio 2019

Il mercato immobiliare e il suo andamento

Come sta andando il mercato immobiliare? I prezzi caleranno ancora? Se oggi compro un immobile, ho la certezza che si rivaluti nel tempo? Queste domande sono quelle che spesso mi vengono poste da chi viene nei nostri uffici alla ricerca di un immobile da acquistare.

Non è facile fornire risposte certe anche perché le dinamiche di cui va tenuto conto sono molteplici, ma sicuramente si può fare un’analisi dei dati del mercato attuale, confrontandoli con quelli degli scenari precedenti e ragionandoci sopra si può cercare di ipotizzare una tendenza.

Nel 2018 il numero delle transazioni in ambito nazionale ha confermato l’orientamento positivo e si attesta intorno alle 570.000 unità, va tenuto conto che nel 2013 eravamo a circa 400.000 e che il punto più alto è stato toccato nel 2006 dove si sono superate le 850.000 unità.

Dal 2017 in poi il numero di transazioni ha continuato a crescere ma i prezzi non sono cresciuti di conseguenza, anzi certe zone quali le periferie delle grandi città, le zone collinari e interne e, in generale, le zone poco servite, che avevano subito ribassi anche del 30/40% hanno registrato un ulteriore calo dei prezzi fino a oltre il 50%, rispetto ai picchi massimi.

Per rimanere nel nostro ambito che è quello di Sestri Levante e dintorni direi che siamo in linea con la tendenza nazionale, abbiamo superato il punto più basso nel 2013 e il numero di compravendite è in crescita.

Nelle zone centrali della cittadina i prezzi sono stabili mentre sono in leggero calo quello delle zone periferiche. Per quelle collinari, dove è più che mai discriminante la tipologia dell’immobile, il calo dei prezzi è ancora più marcato e la richiesta è veramente bassa.

Dati questi elementi e volendo analizzare solo la nostra realtà cittadina per fare una previsione sull’andamento e la tendenza dei valori degli immobili, va tenuto conto che il nostro mercato è influenzato in buona parte dalle richieste di case vacanza,  oltre che dalle richieste di immobili residenziali.

Per il mercato delle case vacanza che interessa particolarmente i valori del centro, ma che influisce sui valori delle altre zone, molto dipenderà dalle politiche economiche in merito ai vari balzelli che gravano sulle seconde case, dalla qualità della vivibilità percepita della cittadina e dal livello dei servizi che riuscirà ad offrire.

Sarà fondamentale monitorare i flussi turistici perché chi acquista una seconda casa in centro, per utilizzarla come casa vacanza, non vede di buon occhio il turismo “selvaggio” del mordi e fuggi, anche se nell’immediato può essere interessante per qualcuno il reddito da locazione del proprio immobile.

Va comunque tenuto conto che, grazie alla particolare morfologia del territorio, alla facile accessibilità e al lavoro di buona parte degli amministratori che si sono succeduti negli anni, Sestri Levante è comunque un’isola felice e infatti, in generale, i prezzi sono calati in minor misura rispetto a quelli di moltissime altre cittadine liguri.

Per il mercato della prima casa, che interessa sia i valori del centro che quelli delle periferie e delle zone limitrofe sarà determinante l’andamento dell’economia e del mercato del lavoro, oltre che del settore del credito.

Con gli attuali tassi dei mutui il costo della rata è molte volte allineato a quello del canone di locazione e non credo che, a medio termine, il costo del danaro possa crescere in maniera significativa, ma questo non toglie che la stabilità lavorativa sia molto importante nel propendere per l’acquisto invece che per l’affitto.

Il settore immobiliare è molto importante per l’andamento dell’economia, perché genera un notevole indotto, basti pensare al mondo delle costruzioni, delle ristrutturazioni e il commercio di tutti i materiali necessari, all’industria dell’arredamento, a quello dei prodotti finanziari e assicurativi, ecc.ecc. Di tutto ciò se ne dovrà tener conto nello studio delle prossime politiche economiche.

Alla luce di quanto sopra e per finire, ritengo che nel lungo periodo i prezzi degli immobili saranno destinati a crescere, anche se non ci sono segnali che ciò avvenga nell’immediato.

A garanzia dell’investimento immobiliare, saranno comunque determinanti le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene che si andrà a scegliere e l’analisi andrà fatta con molta attenzione.

Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a info@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile.

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Al prossimo post

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella