22 Settembre 2019

Patto di riservato dominio

La vendita degli immobili con riserva di proprietà o patto di riservato dominio è un sistema che può essere utile per consentire le compravendite, nei casi in cui gli acquirenti non possano pagare interamente il prezzo e non riescano ad ottenere il mutuo per finanziare l’acquisto, pur necessitando di utilizzare il bene.

Che cos’è?

E’ un tipo di accordo, disciplinato dal codice civile (art.1523), mediante il quale il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata del prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

In pratica il venditore “finanzia” l’acquisto dell’acquirente e si tutela mantenendo la proprietà finché l’immobile non è stato pagato per l’intero.

Quali sono i termini per la risoluzione del contratto?

Se il contratto si risolve per l’inadempimento dell’acquirente, il venditore deve ricorrere al giudice, restituire le rate che ha riscosso, salvo il suo diritto al compenso per l’uso dell’immobile e al risarcimento per il danno subito.

Nonostante il patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive (art.1525 C.C.)

Perché può essere vantaggioso per entrambe le parti?

Il venditore ha più possibilità di vendere un immobile, non facile da “piazzare”, l’acquirente può abitare, fin da subito la casa, pagandola a rate.

Quali sono gli svantaggi?

Il venditore perde la disponibilità del bene e se l’acquirente non lo mantiene in un buon stato di manutenzione, può diminuirne il valore. Ciò può pregiudicare, in caso di recesso dal contratto da parte  dell’acquirente, la successiva rivendita dell’immobile ad un altro soggetto.

Se l’acquirente non rispetta gli accordi, il venditore per liberare il bene dovrà adire le vie legali sostenendone i costi e “sopportandone” i tempi.

Come avviene la trascrizione, come vengono suddivise le spese e le imposte?

Il contratto viene trascritto nei registri immobiliari, ma viene segnalata la presenza della riserva di proprietà. Quando il prezzo sarà completamente pagato dovrà essere stipulato un atto di quietanza dal quale risulterà il venir meno della condizione.

Le imposte di registro, ipotecarie, catastali e l’Iva se prevista, sono a carico dell’acquirente, come nel caso degli atti compravendita tradizionali.

Nel caso il venditore abbia acquisito entro i 5 anni precedenti l’immobile che ha venduto con il patto di riservato dominio e lo abbia venduto ad un prezzo superiore, per le imposte sulla plusvalenza la data che le rileva è quella in cui la condizione viene meno e quindi quella dell’atto di quietanza.

L’imu rimane a carico del venditore fino al trasferimento definitivo della proprietà, le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile sono a carico dell’acquirente, dalla data di stipula del contratto.

Per finire

La legge prevede l’applicazione della riserva di proprietà per la vendita dei beni mobili, ma non c’è nessuna norma che vieti di utilizzarla nel trasferimento dei beni immobili.

Ad oggi è una formula normalmente impiegata nei contratti di cessione delle aziende, ma vista le difficoltà che molti soggetti riscontrano per accedere al credito, è sicuramente un sistema da considerare e che potrà, sempre più, prendere campo.

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EFFECI Immobiliare

Filippo Casella