7 Febbraio 2019

Il regime patrimoniale dei coniugi

Nell’ambito della compravendita immobiliare il regime patrimoniale dei coniugi, deve essere sempre verificato con attenzione. Per questa ragione il notaio prima di stipulare un atto richiede sempre alle parti l’estratto dell’atto di matrimonio o il certificato di stato libero (per chi non è sposato).

Indipendentemente dall’intestazione catastale, che può non essere aggiornata, se il Venditore ha acquistato l’immobile mentre era in comunione dei beni, la vendita richiede l’intervento del coniuge, in quanto il bene è anche suo.

Se l’Acquirente è in regime di comunione, il coniuge diventa comproprietario anche se non firma l’atto di acquisto. Questo è importante sia per gli aspetti fiscali, sia per la stipula di un atto di mutuo per finanziare l’acquisto.

Quando i coniugi sono in comunione dei beni (regime previsto in modo automatico dalla legge, chiamato anche comunione legale), quello che viene acquistato è di proprietà comune, salvo nei casi che vedremo in seguito.

Se i coniugi sono in separazione dei beni rimangono proprietari esclusivi di quanto acquistato singolarmente.

Tutte le coppie che si sono sposate dopo il 20 settembre 1975 (quando è entrato in vigore il diritto di famiglia) sono in comunione legale dei beni, a meno che non abbiano scelto il regime di separazione dei beni con una dichiarazione fatta davanti a chi ha celebrato il matrimonio oppure con un atto pubblico notarile.

Anche le coppie sposate prima di tale data, sono in comunione legale, se nessuno dei due coniugi ha dichiarato di scegliere la separazione dei beni, entro il 15 gennaio 1978. Per la giurisprudenza anche i beni acquistati dai coniugi tra il 20 settembre 1975 e il 15 gennaio 1978 sono di proprietà comune.

Sono beni personali i beni che erano di proprietà dei coniugi prima del matrimonio, i beni ricevuti in eredità o per donazione, i beni che servono per esercitare una professione, i beni ottenuti a titolo di risarcimento e i beni acquistati con il prezzo del trasferimento di beni personali o con il loro scambio.

Si può escludere dalla comunione legale un bene immobile se partecipa all’atto dell’acquisto l’altro coniuge e dichiara che l’acquisto è stato formalizzato con fondi derivanti dal trasferimento di altri beni personali, oppure dichiara che il bene che si acquista serve per esercitare la professione o comunque ad un uso esclusivamente personale.

Per i beni destinati all’esercizio dell’impresa vige una regola particolare, se l’impresa è stata costituita o è stata semplicemente incrementata, dopo il matrimonio. Detti beni non sono compresi nella comunione al momento dell’acquisto ma vi possono rientrare, se sono presenti al momento dello scioglimento della comunione legale.

L’amministrazione ordinaria dei beni in comunione legale spetta disgiuntamente a ciascuno dei coniugi, per l’amministrazione straordinaria (vendita, affitto, comodato) occorre la firma congiunta.

Se i coniugi scelgono la separazione dei beni e quindi vogliono rimanere proprietari esclusivi di quanto acquistano, devono dichiararlo al momento del matrimonio, oppure con un atto notarile o prima o dopo il matrimonio (in quest’ultimo caso i beni acquistati prima rimangono comuni), altrimenti il regime è automaticamente quello di comunione legale.

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Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella