Home » Blog
15 Settembre 2019
Il rent to buy è un tipo di contratto che consente di favorire la vendita degli immobili. E’ particolarmente utile nelle fasi recessive del mercato e quando è più difficile ottenere il finanziamento per l’acquisto da parte degli Istituti bancari.
Nel mondo anglosassone questa soluzione contrattuale è abbastanza diffusa e nel nostro paese è stata introdotta nel 2014 con il Decreto Sblocca Italia (D.L.133/2014).
Con il rent to buy, l’acquirente/conduttore paga al proprietario di un immobile un canone mensile per un periodo di tempo che viene stabilito, al termine del periodo l’acquirente/conduttore può acquistare la proprietà dell’immobile detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Ad esempio: l’immobile costa 150.000 euro, il canone mensile è di 1.000 euro di cui 500 per l’utilizzo dell’immobile e 500 come acconto sul prezzo della vendita. Se dopo 5 anni l’acquirente/conduttore vuol precedere all’acquisto dovrà versare ancora 120.000 euro visto che 30.000 gli ha già versati in acconto, come parte del canone mensile (500 x 60 mesi = 30.000). Naturalmente la percentuale del canone da imputarsi come acconto potrà essere diversa.
Il rent to buy può essere utilizzato per qualsiasi tipo di immobile compresi quelli in costruzione.
Al momento dell’acquisto il saldo del prezzo sarà ovviamente ridotto e quindi sarà più facile per la banca concedere il mutuo, anche tenuto conto che l’acquirente potrà dimostrare di riuscire a pagare con regolarità una certa somma.
Il venditore ha più facilità di trovare un acquirente e l’acquirente/conduttore ha più possibilità di acquistare un’abitazione.
Entro 10 anni deve essere concluso il contratto di compravendita, ma la norma non prevede l’obbligo per l’acquirente/conduttore di acquistare il bene. Qualora ci si voglia accordare diversamente, si dovrà ricorrere ad un altro tipo di soluzione contrattuale.
Se l’acquirente/conduttore decide di non comprare la casa il venditore dovrà trovare un altro acquirente, ma nel frattempo avrà percepito un canone più alto rispetto a quello normale. Se chi occupa l’immobile non paga il canone, il proprietario dovrà adire le vie legali per riprendere il possesso del bene, ma la procedura di rilascio è normalmente più breve e meno costosa di quella di un normale sfratto.
La maggior tutela è la trascrizione del contratto, prevista per legge, nei registri immobiliari. Con tale procedura l’acquirente potrà acquistare il bene libero da ipoteche, trascrizioni, iscrizioni pregiudizievoli e sarà garantito nel caso in cui il proprietario fosse inadempiente e ad esempio decidesse di non vendere più l’immobile.
Nel caso si sia stipulato un contratto per l’acquisto di un immobile in costruzione e l’impresa fallisse, la vendita non sarebbe soggetta a revocatoria fallimentare, se si trattasse dell’acquisto della “prima casa”.
Può farlo e può anche cedere il contratto a terzi, se è previsto nel contratto.
Le spese della trascrizione del contratto, salvo diversi accordi, sono a carico dell’acquirente/conduttore. L’imu è a carico del proprietario, la Tasi (quando prevista) va divisa tra le parti, la tassa per lo smaltimento dei rifiuti è a carico dell’acquirente/conduttore.
Per valutare la fattibilità dell’operazione vanno analizzati con attenzione sia i valori, sia i costi e benefici, anche in relazione alla posizione delle parti dal punto di vista fiscale; poiché in Italia la materia non è ancora completamente disciplinata le variabili da tenere presente sono molte ed è bene, fin dall’inizio, farsi aiutare da professionisti qualificati.
Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a info@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile.
Nel caso desideriate informazioni su un argomento di forte interesse, creerò un post dedicato.
Per restare sempre aggiornati su tutti i nostri articoli, seguiteci anche su facebook e instagram.
Al prossimo post
EFFECI Immobiliare
Filippo Casella