17 Gennaio 2019

La conformità urbanistica

Gli immobili per essere costruiti devono essere autorizzati con un titolo che viene rilasciato dal Comune, alla fine di un procedimento. Se c’è corrispondenza tra lo stato di fatto e il progetto depositato si può dire che l’immobile è urbanisticamente conforme.

Differenze tra conformità urbanistica e catastale

Pur in mancanza di conformità urbanistica, spesso la planimetria depositata presso il Catasto è conforme allo stato dell’immobile, ma il Catasto non è probatorio e non permette di verificare la presenza di un abuso edilizio. L’unico documento che permette di verificare la presenza di un abuso è il titolo edilizio depositato nel Comune di riferimento.

Quali sono i titoli?

Negli anni si sono succeduti vari titoli abilitativi e precisamente: dal 17.10.1942 la Licenza Edilizia, dal 30.01.1977 la Concessione Edilizia, dal 30.06.2003 il Permesso di costruire.

Per modifiche e lavori di piccola entità la D.I.A, la S.C.I.A. e la C.I.L.A. Per sanare situazioni irregolari ci sono stati tre condoni: nel 1985, nel 1994, nel 2003. Nel 2008 la Regione Liguria ha prodotto una legge con l’applicazione della quale si possono sistemare alcune difformità.

Prima del 1942 non era ancora in vigore la legge urbanistica e quindi per costruire non era necessario possedere un titolo abilitativo quale la Licenza Edilizia.

Quando serve la conformità urbanistica e cosa fa il notaio?

La conformità urbanistica dell’immobile serve in molti casi e in particolare quando si acquista o si vende, quando si richiede un mutuo e lo si garantisce con un’ipoteca, quando si devono eseguire lavori edilizi di ristrutturazione.

Negli atti di compravendita la legge obbliga il Venditore a garantirla ma con una semplice dichiarazione inserita nel rogito.

Se l’immobile è stato costruito prima del 1 settembre 1967 il notaio non è neppure obbligato ad inserire il titolo abilitativo.

Se l’immobile è stato costruito dopo tale data, il notaio deve indicare nell’atto il titolo abilitativo con il quale è stato costruito  e le eventuali concessioni, anche in sanatoria, delle quali è stato oggetto, ma non può garantire e non è responsabile che l’immobile sia conforme ai titoli in quanto, non conosce lo stato di fatto dell’immobile.

Chi è responsabile se l’immobile non è regolare e che cosa rischia?

Se l’immobile non è mai stato autorizzato da nessun titolo non può essere venduto, in caso di dichiarazioni false in atto la responsabilità è del Venditore, in caso di piccoli abusi o di abusi su immobili costruiti prima del 1 settembre 1967, la responsabilità viene ereditata dall’Acquirente.

In caso di gravi abusi si rischia la nullità dell’atto, una denuncia penale e la conseguente demolizione con il ripristino dei luoghi allo stato concessionato, in caso di irregolarità meno gravi si rischiano sanzioni amministrative.

Consigli su che cosa fare?

Prima di firmare qualsiasi contratto per impegnarsi ad acquistare un immobile verificare sempre la conformità urbanistica, facendosi assistere da tecnici di propria fiducia.

In caso di presenza di difformità, dopo aver verificato la possibilità di sanarle, far sottoscrivere al Venditore un impegno ad eseguire le pratiche necessarie, prima della data del rogito notarile. Una volta verificato la regolarità e solo allora, si potrà procedere all’acquisto.

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Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella