15 Febbraio 2019

La regolarità catastale

Il Catasto è l’inventario di tutti i terreni e i fabbricati, che sono siti all’interno del territorio italiano e appartengono a soggetti privati o pubblici. Ha essenzialmente funzioni fiscali (ai fini dell’applicazione delle imposte dirette e indirette), civilistiche (al fine di fornire i riferimenti per le procedure amministrative e giudiziarie relative agli immobili), giuridiche (per l’attribuzione dei diritti reali: piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, ecc.ecc).

Il Catasto non è sempre aggiornato e non è quindi probatorio, i dati che attestano la proprietà sono quelli contenuti nei registri immobiliari, presso la Conservatoria dei registri immobiliari dell ’Agenzia delle Entrate, nell’Ufficio Provinciale del Territorio.

Il catasto di divide in Catasto Terreni e Catasto Fabbricati.

Nel Catasto Terreni, il territorio è diviso in particelle, chiamate anche mappali, che sono porzioni continue di terreno coltivate allo stesso modo, intestate allo stesso soggetto. In base alla zona, al tipo di coltivazione e alla metratura a ogni particella viene attribuita una Rendita.

Tutte le costruzioni sono invece inventariate nel Catasto Fabbricati e sono dotate di una Rendita, in base alla zona, alla tipologia dell’immobile  e alla sua metratura.

La Rendita catastale è la base fiscale su cui vengono calcolate le varie imposte (Imposta di registro, Imposta sui redditi e IMU).

Dal primo luglio 2010, prima della stipula degli atti di compravendita (e di tutti gli atti con i quali si trasferisce o si costituisce un diritto reale sull’immobile), il notaio deve verificare la regolarità catastale

Il proprietario (o titolare del diritto reale), deve dichiarare che i dati e le planimetrie depositati in catasto siano corrispondenti allo stato dell’immobile. La mancanza di queste dichiarazioni determinano la nullità dell’atto.

Può succedere che l’intestazione catastale non sia corretta o che altri dati non siano aggiornati, semplicemente perché il catasto non ha evaso correttamente la pratica di voltura, come accadeva negli anni 70 e 80, prima dell’informatizzazione della banca dati.

E’ abbastanza frequente che la planimetria raffigurata in catasto non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, o per esempio non sia stata raffigurata la cantina, o altro. Questo sia per un errore iniziale, sia perché la planimetria non è stata aggiornata in seguito a modifiche avvenute negli anni.

In seguito all’introduzione delle nuove normative, se la planimetria o i dati catastali non corrispondono alla realtà, devono essere aggiornati con l’intervento di un tecnico a spese del proprietario, prima del rogito.

Il notaio non conosce lo stato reale dell’immobile, perché non lo ha visitato e si deve fidare della dichiarazione in atto del proprietario che attesta la conformità della planimetria. Per evitare di avere problemi dopo aver acquistato, è sempre bene che l’Acquirente,  verifichi e confronti la planimetria con lo stato dell’immobile.

Il notaio, sotto la propria responsabilità, deve verificare direttamente, la corrispondenza tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti che risultano dai registri immobiliari, in caso di difformità, prima del rogito o in casi particolari dopo, eseguirà l’allineamento con le corrette volture catastali.

Le nuove norme, si applicano oltre che alle compravendite anche alle donazioni, alle permute e al trasferimento di diritti reali come l’usufrutto o la nuda proprietà, alle divisioni e alle costituzioni o modifiche di servitù.

Sono esclusi dalla nuova normativa, ma va verificata l’interpretazione del notaio incaricato, gli atti relativi alle particelle (mappali) censite al Catasto terreni, alle aree urbane, ai lastrici solari, ai fabbricati in corso di costruzione o definizione, alle unità collabenti, ai fabbricati rurali (che hanno ancora i requisiti della ruralità), ai beni comuni non censibili (scale, aree comuni di passaggio, corti condominiali). Si applicano invece le nuove norme ai beni comuni censibili come per esempio l’alloggio del portiere.

La normativa del 2010, infine, incide nel trasferimento dei fabbricati che hanno perso i requisìti della ruralità (ex rurali). Per questa tipologia il Venditore deve necessariamente accatastare l’immobile al Catasto fabbricati, prima del rogito.

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Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella