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27 Ottobre 2019
Una delle domande che mi vengono poste più spesso da chi decide di vendere un immobile è la seguente: che tasse devo pagare per la vendita della mia casa?
In questo articolo cercherò di fare un po’ di chiarezza.
Quando un soggetto privato vende un immobile ad un prezzo superiore a quello che aveva pagato al momento dell’acquisto o dalla costruzione, ottiene un guadagno che è chiamato plusvalenza e che viene tassato nei casi previsti dalla legge.
La plusvalenza che deriva dalla vendita di abitazioni, box, cantine, uffici, negozi e capannoni viene tassata se gli immobili sono stati acquistati o costruiti entro cinque anni dalla data in cui vengono rivenduti.
Il guadagno viene calcolato come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o di costruzione, che va aumentato dei costi sostenuti quali le imposte per il rogito e le spese notarili.
La plusvalenza può essere inserita nella dichiarazione dei redditi pagando l’imposta secondo propria aliquota di riferimento oppure si può chiedere al notaio di applicare al momento dell’atto l’imposta sostitutiva del 20%. Quest’ultima forma è sempre più conveniente, visto che ad oggi l’aliquota Irpef minima è del 23%.
Non si paga nulla se l’immobile è pervenuto al venditore per successione e se si rivende l’immobile dopo 5 anni dall’acquisto.
La plusvalenza non viene tassata se colui che vende ha avuto la sua residenza o quella di un suo familiare nell’immobile, per la maggior parte del tempo passato tra l’acquisto e la rivendita, anche se l’immobile non era stato acquistato con le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
E’ sempre tassata la plusvalenza se chi vende l’immobile lo ha ricevuto in donazione, entro cinque anni dalla data in cui il donante lo aveva acquistato. Il valore iniziale da considerare è il prezzo che aveva pagato il donante al momento dell’acquisto.
Per i terreni agricoli ci si comporta come per i fabbricati.
Vedremo di seguito come negli anni la legge ha consentito di rivalutare i terreni, rideterminando il valore fiscale e riducendo le imposte da pagare sulla plusvalenza.
La vendita dei terreni edificabili quando produce plusvalenza è sempre tassata, non ci sono eccezioni.
La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo della vendita e il costo fiscalmente riconosciuto.
Il costo fiscale del terreno viene calcolato come segue:
– se l’acquisto era stato a titolo oneroso, bisogna considerare il prezzo pagato oltre le imposte e le spese notarili; il tutto va rivalutato in base all’indice Istat,
– se l’immobile è pervenuto al venditore a titolo gratuito, si imputa il valore dichiarato nella dichiarazione di successione o atto di donazione oltre imposte e spese; il tutto va rivalutato in base all’indice Istat. Se c’è stato un accertamento fiscale, il valore accertato è quello da considerare come base imponibile,
– se il valore del terreno è stato rideterminato, come consentito dalle varie normative succedutesi nel tempo, si tiene conto del valore di perizia e dei relativi costi sostenuti.
La plusvalenza deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi e non è prevista l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.
Il fabbricato in corso di costruzione viene considerato dal fisco in due modi che dipendono dallo stato dell’immobile al momento della vendita:
– se è stato realizzata la struttura, comprensiva dei muri perimetrali e del tetto e l’immobile risulta nel Catasto Fabbricati, come fabbricato in corso di costruzione, si applicano le regole vigenti per i fabbricati,
– se l’immobile non può essere ancora considerato come un fabbricato, si applicano le regole vigenti per i terreni edificabili.
L’utilizzazione del terreno per la realizzazione di più edifici, anche da eseguirsi in più tempi, con la predisposizione delle opere di urbanizzazione. viene considerata lottizzazione.
La plusvalenza è sempre tassata e, come per i terreni edificabili, non ci sono eccezioni.
– se il terreno è stato è stato acquistato nei cinque anni precedenti all’inizio della lottizzazione, va imputato il prezzo di acquisto,
– se il terreno è stato acquistato oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione, va imputato il valore di mercato del bene nel quinto anno anteriore,
– se il terreno è pervenuto per successione o donazione va imputato il valore di mercato all’inizio della lottizzazione,
– se il valore del terreno è stato rideterminato con il pagamento della conseguente imposta sostitutiva, fa fede il valore della perizia.
In tutti i casi il valore va aumentato degli altri costi sostenuti inerenti al bene, quali le imposte pagate all’atto, le spese notarili e quelle sostenute per le opere di lottizzazione, gli eventuali costi di costruzione.
La data da considerarsi per il calcolo della plusvalenza è quella dell’approvazione da parte del Comune del piano di lottizzazione.
La plusvalenza deve essere sempre inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore, non è possibile chiedere al notaio di applicare al momento dell’atto l’imposta sostitutiva del 20%.
Come ho sopra evidenziato è stato consentito negli anni rivalutare il valore di acquisto dei terreni edificabili ed agricoli, rideterminandone il valore fiscale e riducendo o addirittura azzerando l’eventuale plusvalenza in caso di rivendita.
Questo sistema è stato introdotto nel 2001 dalla legge 488/01 che è stata prorogata più volte, ma ad oggi i termini per l’anno in corso sono scaduti.
Per rivalutare i terreni che si possedevano alla data del 1° gennaio 2019, bisognava entro il 1° luglio 2019 far redigere una perizia giurata da un tecnico abilitato e versare l’imposta sostitutiva del 10% sul valore risultante dalla perizia.
Non è possibile ad oggi sapere se la legge sarà prorogata anche per il 2020.
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EFFECI Immobiliare
Filippo Casella