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07 Marzo 2019
Quando ci si accinge ad acquistare un immobile in un condominio, è importante che l’Acquirente chieda al Venditore un’attestazione dalla quale risulti lo stato dei pagamenti delle spese condominiali.
Se da questo documento si evince che ci sono spese non ancora pagate, il Venditore deve provvedere al saldo, prima o contestualmente all’atto di compravendita, in caso contrario l’Acquirente potrebbe essere obbligato ad assumersene l’onere.
L’amministratore condominiale è obbligato a rilasciare questa attestazione perché è un preciso obbligo di legge e non potrà quindi esimersi dal farlo.
Le spese ordinarie sono quelle necessarie per la gestione delle cose e dei servizi comuni (luce scale, manutenzione ascensore, polizze assicurative, riscaldamento centralizzato, ecc.ecc.).
Le spese straordinarie sono quelle relative ad interventi “occasionali” di manutenzione straordinaria (ristrutturazione di parti comuni, rifacimento facciata, sostituzione della caldaia condominiale, ecc,ecc.). Queste spese sono deliberate dall’assemblea del condominio.
La giurisprudenza ritiene che le spese straordinarie siano a carico di chi era proprietario nel momento in cui l’assemblea ha deliberato la spesa, anche se i lavori saranno eseguiti, in tutto o in parte, dopo l’atto di compravendita. Questo perché il proprietario poteva partecipare all’assemblea e decidere se opporsi alla delibera.
Va osservato che nei confronti del condominio il Venditore e l’Acquirente sono responsabili, solidalmente, per tutte le spese condominiali relative all’anno in corso e all’anno precedente all’atto notarile di trasferimento. Questo sta a significare che l’amministratore dello stabile può chiedere il pagamento delle spese anche all’Acquirente, che potrà poi naturalmente rivalersi sul Venditore.
E’ opportuno chiedere all’amministratore le ultime delibere delle assemblee dei condomini per verificare che non ci siano liti in corso, perché l’Acquirente potrebbe trovarsi coinvolto in una causa tra il condominio e terzi senza saperlo.
Nel caso che nello stabile siano stati eseguiti dei lavori straordinari per i quali era consentita una detrazione Irpef, la parte non utilizzata sarà automaticamente trasferita all’Acquirente, salvo patto contrario.
Per le detrazioni, per la competenza e il pagamento delle spese, per l’assunzione di responsabilità per le eventuali liti in corso e per tanto altro le parti si possono accordare come preferiscono ma è bene stabilirlo inserendo una clausola nei contratti preliminari e poi nell’atto di compravendita, tenendo conto che l’accordo che avviene con scritture private vale solo tra le parti, ma non nei confronti del condominio.
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EFFECI Immobiliare
Filippo Casella