3 Novembre 2019

Le spese condominiali

Quando si vende un immobile che fa parte di un condominio è necessario ripartire le spese condominiali tra il venditore e l’acquirente.

Le spese condominiali ordinarie, ovvero quelle relative alle utenze comuni e a quegli interventi di manutenzione che non aumentano il valore del fabbricato, sono a carico del venditore fino al giorno dell’atto di compravendita; da quella data in poi dovranno essere pagate dall’acquirente.

Per le spese condominiali straordinarie, ossia quelle relative a lavori di manutenzione che comportano migliorie e innovazioni e aumentano il valore del fabbricato quali il rifacimento della facciata e del tetto, la sostituzione della caldaia centralizzata, l’installazione di un nuovo ascensore e molti altri, la questione è più delicata.

Poiché queste spese sono decise e deliberate dall’assemblea di condominio, rimangono a carico di chi era proprietario al momento in cui si è svolta l’assemblea con la quale sono state deliberate.

Per questo modus operandi, validato anche da sentenze della Corte di Cassazione, non rileva il fatto che i lavori al momento dell’atto non siano ancora stati eseguiti o addirittura neanche iniziati, deve comunque pagare chi li ha deliberati.

Può succedere però che le parti si accordino diversamente e l’acquirente si impegni a pagare una spesa sostenuta per lavori di migliorie allo stabile deliberati dal venditore, in quanto è chi ha comprato che ne godrà i benefici: Per procedere in tal senso è necessario inserire una clausola nell’atto di compravendita o comunque regolare il patto con una scrittura privata, ma in entrambi i casi l’accordo vale solo tra il venditore e l’acquirente e non nei confronti del condominio.

Nei confronti del condominio la legge prevede che il venditore e l’acquirente sono obbligati in solido per tutte le spese condominiali che si riferiscono all’anno in cui è stata stipulato l’atto di compravendita e all’anno precedente. Questo sta a significare che se il venditore non ha pagato le spese l’amministratore può esigerle dall’acquirente che potrà poi rivalersi sul venditore.

E’ quindi molto importante che, al momento dell’atto, l’acquirente si faccia consegnare dal venditore un’attestazione rilasciata dall’amministratore dalla quale risulti che tutte le spese condominiali sono state pagate e, nel caso non lo siano, l’acquirente può farsi delegare a pagarle per conto del venditore trattenendole dal saldo del prezzo della compravendita.

Siccome può capitare che al momento del trasferimento della proprietà ci sia una lite in corso tra un condomino, una ditta che ha eseguito lavori di manutenzione, un professionista o altri soggetti e il condominio, è bene farsi rilasciare dal venditore i verbali delle ultime assemblee. L’acquirente deve essere informato fin da subito sulla possibilità di trovarsi coinvolto in una causa legale per poter convenire con il venditore chi e in che modo se ne assumerà le conseguenze.

Sia per il pagamento delle spese condominiali pregresse che per quelle derivanti da una causa legale, per garantirsi da inadempienze del venditore l’acquirente può comunque, accordandosi già nel contratto preliminare, chiedere il deposito di una somma presso lo studio notarile incaricato del rogito, che verrà consegnata dal notaio al venditore nel momento in cui tutte le questioni saranno risolte.

La compravendita di un immobile in condominio deve essere comunicata ufficialmente dal venditore all’amministratore mediante l’invio di una copia dell’atto; anche se molti amministratori si accontentano di una dichiarazione, la legge prevede che il venditore è responsabile delle spese finché non ha adempiuto a quest’obbligo. Rimane naturalmente fermo il suo diritto di rivalersi nei confronti dell’acquirente.

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Filippo Casella